连锁事业 商圈调查与选店 ***目录*** 壹、总则 贰、商圈的定义 叁、商圈调查流程 肆、商圈调查重点与调查方式 伍、商圈调查报告方式 陆、立地要素 柒、地点选定主要条件 八、商圈类型 1.集中型商圈 A.商圈内流动人口多(每分钟约３０～４０位以上) B.商圈内住宅人口(约２４０００以上) C.区内之建筑物高且密集 D.商店集中且范围大 E.与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司） F.交通频繁，车辆流量大 G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住 2.分散型商圈 A.商圈内流动人口少 B.商圈内腹地分散 C.区内之建筑物普通、老旧且高度３楼以下 D.商店分散且范围小 E.与本产业有互补性之商店少，且规模小 F.交通不频繁，车辆流量少 G.商圈类型：住、住商、住办、办、办住 九、预估收入、支出与可能净利 见附件表格六。 1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查 (1)与目前承租人洽询 (2)与所有人洽询 2.预估每次消费金额 (1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店 (2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位 3.每日来客人数预估 (1)了解各店之人潮数 (2)以各店之来客÷各店之人潮数×１００％＝各店之入店率 (3)再以求出之入店率×该商圈抽样点之人潮数＝预估客户数 (4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正． 4.可能业绩 (1)预估消费金额×可能客户数＝可能每日营业金额 (2)可能每日营业金额×３０＝可能每月营业金额 5.固定费用 (1)预估固定薪资费用元 (2)折旧费用预估元 (3)管销费用预估元 (4)预估固定费用元 6.预估变动成本 (1)预估管理月费%． (2)销货成本%． (3)总变动费用＝%×月营业额 7.预估净利 (1)可能月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用＝预估净利 (2)本预估净利为税前净利 8.损益平衡 （固定费用＋租金）÷（１－变动成本） 十、建议地点之确定 1.依上之抽样人潮与抽样地点所得之可能净利 2.并分析可能之未来发展情况 3.将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明 十一、商圈未来发展潜力及结论 1.发展情况 (1)未来政府之行政中心、大型休闲集客场所之建造 (2)未来捷运系统、交通运输中心所在点． (3)大型办公大楼、商业中心．．．等之建造 (4)该商圈之未来转变情况 A.人口年龄层之转变 B.消费习惯之未来改变情况 C.人潮汇集之可能变动地段 2.竞争情况 (1)商圈内既存竞争者的数量及大小。 (2)商圈内的饱和程度。 3.结论 根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明： (1)点应设在何处，何阶段合适开店 (2)何种商品组合之配合 (3)顾客之型态 (4)租金状况 (5)集会场所