2015年12月，中央经济工作会议和中央城市工作会议相继召开（简称“中央两会”）。不出所料，“中央两会”高度关乎房地产，“化解房地产库存”被列为2016年中国经济工作五大任务之一。这是继11月份中央财经领导小组会议提出的打响“四个歼灭战”之一，再次列为最高决策层讨论的经济工作重大问题。而最高层领导短时间内就房地产去库存问题一再表态和关注，也是从未有过的。

去库存成为了国家任务。堪称史无前例。那么，房地产去库存为什么被提到如此高度？

根据国家统计局的数据，2015年11月末全国商品房待售面积6.9637亿平方米。一年净增1亿平方米。由于统计口径的原因，统计局数据口径不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积等，统计局数据被认为并未如期反映当期库存的实际状况。而中国社科院的估计是，2015年底商品房库存40亿平方米左右。更有专家估算，认为房地产库存在85亿至90亿平方米。按过去3年的平均销售速度，需要7年才能消化。这还是在大力救市的情况下存在的。可见楼市形势之严峻。当然，房地产市场分化更趋严重。2015年一二线城市明显回升，供销两旺，而三四线城市和绝大多数的县级市库存继续加大。因此，三四五线城市是库存的“重灾区”。

这一轮的“救市”从2014年的“9.30央四条”新政开始，已历时一年多，中央和地方出台的“救市”去库存政策可谓“一箩筐”，但收效并不理想。从来“给点阳光就灿烂”的中国楼市，缘何这一次“救市”难见效？

如果梳理一下，可以看到，一年多来决策层为提振楼市、降库存的力度之大和频率之高：一是调整首付比例和首套房标准。“9.30央四条”提出降首付和首贷，恢复利率7折优惠，对非限购城市取消三套房限贷令等。

二是降准降息。2015年一年内5次降准、降息。若包括2014年11月份的1次降息，则一年多的时间累计6次降息。贷款基准利率由6.15%降至4.9%，下降幅度高达25.5%。是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率更早已是“历史最低”。

三是取消“70∕90”政策。3月27日，施实了9年的房地产“70∕90”政策正式退出。

四是降低二套房首付。分别有“3.30”新政、“9.1”新政和“9.30”新政，先后调整了“首套房”标准，公积金贷款首付标准，和对非限购城市再降商贷首付标准。

五是降税。3月30日财政部发布通知，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。

六是松绑售房“限外令”。8月27日，六部委联合发文宣布放开境外机构和个人在中国境内购房的限制。这是 “限外令”自2006年颁布以来首次松绑。

七是推行异地贷款。9月30日，住建部、财政部和央行联合发布通知，自10月8日起全面推行公积金异地贷款业务，有条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化。

至于地方政府层面，救市去库存政策则是五花八门，归纳起来有：调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、财政补贴等方面。

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com