房地产项目风险控制与投资决策

讲师：李豪

课程介绍：

房地产行业已经进入一个成熟期，随着开发过剩，物业销售困难，房地产项目风险越来越高，而项目的投资价值或物业价值却在下降。本课程针对房地产投资企业，如何从房地产行业去评估一个房地产项目的风险和价值，为着眼点展示开学习和案例分析。

课程对象:

房地产企业高层管理人员、投资决策部门人员、项目开发管理人员

课程时间：1天

课程学习目标：

1.  

认识和了解新的房地产行形势下房地产行业风险与趋势；

2.  

掌握针对本城市或一个城市房地产市场风险评估重要流程、数据和信息，以及如何采集和分析数据、信息；

3.  

掌握房地产项目风险评估的流程和关键要点，以及风险评估方法和模型；

4.  

重点掌握和学习房地产项目价值评估方法、模型和评估流程。

课程大纲：

1    

当前房地产行业主要风险与趋势分析

1.1  

当前房地产行业主要风险

1.1.1  

当地产房地产行业政策特点

1.1.2  

各级城市之间房地产投资差异化

1.1.3  

人口红利和人口流动成为城市房地产主要风险控制点

1.2  

房地产行业趋势

1.2.1  

土地已经不再成为唯一的生产力

1.2.2  

改善性需求将成为未来5-10年的主要需求

1.2.3  

中小开发商越来越少，大型开发商越来越多

1.2.4  

服务作为房地产项目重要增值点

2    

房地产项目风险评估的流程和关键要点

2.1  

房地产项目风险评估的流程

2.1.1  

9+1的房地产项目风险评估模型和流程

2.2  

项目评估的关键要点

2.2.1  

相关案例的溯源与回顾

2.2.2  

建立项目风险评估的价值表

3    

城市房地产政策与风险评估

3.1  

城市房地产主要数据采集与分析

3.1.1  

城市目前所处的房地产何种开发阶段

3.1.2  

城市存量、新开发量与去化量之间关系

3.1.3  

城市各区域市场房地产相关数据

3.2  

城市人口数据与信息

3.3  

城市产业主要数据与信息

3.4  

城市商贸主要数据与信息

3.5  

城市房地产、人口、产业、商贸、GPD等数据对房地产市场的影响

4    

项目投资估算和资金筹措

4.1   土地成本预算

4.2   建安工程成本预算

4.3   前期费用

4.4   红线内外工程及公建配套预算

4.5   不可预见费

4.6   开发期税费

4.7   资金筹措计划及财务费用

5     可行性研究财务数据的选定和预测

5.1   房地产项目的盈利模式分析

5.2   销售收入的测算

5.2.1    住宅销售单价的测算

5.2.2    商铺销售单价的测算

5.2.3    单位销售单价的测算

5.2.4    实际销售总收入

5.3   项目经营管理费用收入与支出测算

5.4   经营税费及所得税的缴交测算

5.5   土地增值税

5.6   所得税

6     房地产企业项目风险评估

6.1   可行性研究风险评估

6.2   项目政策风险评估

6.3   项目资金筹措能力评估

6.4   项目地经济环境评估

6.5   竞争环境评估

6.6   客户需求评估

6.7   内部项目能力评估

6.8   项目质量的风险评估

7     项目投决策核心要素

7.1   项目盈亏能力分析

7.1.1    内部收益率（IRR）

7.1.2    净现值（NPV）

7.1.3    净现值率（NPVR）

7.2   项目的不确定性分析

7.2.1    项目盈亏平衡分析

7.2.2    项目敏感性分析

7.2.3    概念性分析

7.3   项目开发能力评估

7.4   项目市场能力评估

7.5   项目开发周期评估

7.6   项目其他因素评估