1993年，在上海的塘沽路和黄兴路等地，一到晚上就有一帮人聚在一起讨论调房子的事情，甚至很多人在电线杆上贴出了调房的广告。因为房子是单位分的，但是不一定工作生活方便，人们通过互相调换，达到自己想要的地段或房型的目的，贴补差价双方议定。 1995年，只要花一万元，在上海市区可以买一间亭子间，虽然没有厨卫，但是也算是一个可以安身的窝。现在，30万也很难在市区买到这样的亭子间了。当时，许多单位还在福利分房，公房房改如火如荼，许多人花了多年的积蓄将使用权房转为了5年后可上市交易的售后公房。 1997年，在上海宝山和虹口交界的地方，我卖了一套一室半的房子，当时的房价是6.5万，是一套使用权房，当时可以通过房管所办理变更手续。大量的使用权房正在通过这样的方式进行交易。 随后出台的一系列影响人们甚至彻底改变人们购房观念的政策。 一，福利分房取消，实行货币分房，甚至不分房； 二，公积金制度，商业贷款； 三，售后公房全流通； 四，大量商品住宅的开发； 五，房地产成为支柱产业； 六，蓝印户口制度； 七，计划经济向市场经济的转变； 八，高等教育从精英教育向普遍教育转变； 九，交通周边配套等基础设施环境全面投入； 十，新农村建设城镇化进程加快。 人们被禁锢已久的对房产的刚性需求全面释放，在以上合力的作用下，加上利益的驱使，很多相关利益者的推波助澜，所以在2003年以后，房地产出现了井喷行情。之后，上海逐步出现了内环3万/平，中环2万/平，外环1万/平的局面。全国各地房价也是出现了同样的行情。 1991年我在厦门读书时，厦门岛内人口才二十万左右，而到2003年已经超过百万。2003年在厦门岛内的房价很多单价都在3000左右，现在已经翻了几倍。 2002年我在澳门时，当时澳门氹仔的房价很多还不到五千一平，100万可以办理投资移民，澳门当时的人口还是只有30几万。而此时，香港九龙的房价也在2万/平以上，清水湾更是10万/平以上。何以如此大的差距？香港是用来定居的，而澳门是用来娱乐的。现在随着澳门回归日久，珠港澳大桥的开通，大陆经济在国际地位的快速提升，澳门房价已经今非昔比。香港房价虽是起起落落，但是还是高位攀升。 随着房价的快速上涨，各种抑制房价的呼声也越来越高，2005年出台了一系列的房产新政，以平抑房价。交易成本的提高，在短期内确实使得全国各大城市的地产出现了交易萎缩甚至价跌的行情。 但是，在两三线城市，由于城镇化进程的刚性需求及受承受辐射的滞后性，房价依然节节上涨。许多县级市，从原先的1600元/平涨到了3000元/平，甚至到了5000元/平。同时，在各大城市，诸如武汉，厦门，上海，房价随着轨道交通的延伸而不断上涨。 非典，雪灾，地震，金融危机，似乎多灾多难。但是，2009年3月以后全国房价再现井喷行情，截至2009年底，大部分城市房价涨幅在30%以上，涨50%也属正常，个别楼盘甚至翻了一番。 奥运会来了，北京房价涨了。世博会来了，上海房价涨了。长江隧桥开通了，崇明房价涨了。迪斯尼要落户浦东了，浦东房价又涨了。南汇并入浦东了，南汇又涨了。安徒生童话乐园到新江湾城了，新江湾城又涨了。海南要建成国际旅游岛了，海南又涨了！ 房价涨到现在，究竟正常不正常？究竟有没有泡沫？ 2009年我三次去威海考察调研，2010年初又去威海实地调研。这几年，海景房不断抢滩各大城市以及东北西北市场，塑造海景概念。2003年就有朋友请我一起做海南三亚海口的房产代理，当时已经开始组织上海散客去海南购房。当时海口还有1800的房价，三亚也不过3-4000，无敌海景也不超过一万。因为海南1988年建省，曾经吸引了大量的淘金客，如今的很多地产大腕诸如冯仑潘石屹都曾经血战海南岛。随着当时的疯狂炒作，房产泡沫出现，很多人因而破产。海南地产一度低落。海南的海景属于四季海景，因为一年四季温度都适合游泳度假。而威海只有半年左右的时间适合度假，但是威海的房价似乎有些优势。威海地区由威海市区，荣成市，文登市和乳山市组成。现在我们看到最多的威海海景房销售的信息大都来于乳山银滩，媒体客户对银滩的海景房的恶评如潮。此外，就是目前开发规模比较大的荣成石岛的凤凰湖项目，石岛距离威海市区约100公里，项目一万多亩，分批开发，目前A，B，C区已经售罄，但是入住率相当低，客户来自全国各地，基本属于未来房价和未来小区。而距离市区30公里左右的荣成纹石宝滩，由于环海公路，海景怡人，地理区位较佳，美中不足的时，沿线的开发商要么存在产权问题，要么规划不够合理，有些配套还不能到位，交房的项目入住率也很低，出租也是有时效性。威海市区有环翠区，高区和经区三个区组成，在很大程度上和厦门，海南有相似之处。威海是从1987年从烟台划分出来成为地级市，厦门是1981年被批准成为特区，海南1988年建省，都是国家给了政策才有了大发展。威海市区这几年的发展非常迅速，旅游人口也是节节上升，在夏季旅游旺季来临时常常宾馆爆满。市区威海之门，威海公园附近及环北海周围海景房潜力巨大。从房价上来看有相当的上升空间。参考消息2009年10月10日载文，韩国京畿道政府正在讨论建设从韩国仁川到威海的海底隧道。这对威海的发展来说似乎绝对是一个利好消息。那么将来威海的房产将如何走向呢？ 其实这些问题和股票问题很相似，究竟买什么样的股票？股票究竟有没有泡沫？何时适合买？涨到何时才应该抛? 荷兰郁金香球的故事，相必大家都知道了。每个人都认为自己不会是最后一位拿到接力棒的人，最后害了自己。孔子说：己所不欲勿施于人。我们现在所做的投资活动究竟有多少是真正的投资？还是完全在投机？一件事物大凡大家都知道了以后其实根本就不存在投机，比如买彩票，大家都知道，所以能中奖的概率极低。而投机者还要具备相当的外部和内部条件，你具备吗？偶然的投资或投机成功不代表你已经掌握了规律，不小心，很可能下一个牺牲的就是你。所以，回到原点我们再看看，我们如何真实的看待周围的房价？我们可以从以下方面考虑： 一，为地段你愿意付出多少代价？ 二，为交通配套你愿意付出多少代价？ 三，为楼盘品牌你愿意付出多少代价？ 四，为未来的期望值你愿意付出多少代价？ 五，为居住城市的工作利益你愿意付出多少代价？ 六，为自己的心理承受力你愿意付出多少代价？ 当然根据每个人的不同情形还可以列出很多，类似于富兰克林法的好坏对比，这样你就可以有比较清楚的认识。因为，未来房价总是滚滚向前，就好像沪深股市总有一天沪市要到1万点一样，问题在于，究竟在什么时候到来？你又能等多久？ 十几年前，就有很多人大喊房产泡沫，但是房产还是一路上涨。十几年前看着《成长的烦恼》我们还在羡慕美国人奢华的生活，看着老外开车到shoppingmall去购物，现在我们也获得了同样的生活！ 所以，请思考一下，当我们要喊出泡沫的动机是什么？当我们要评估出泡沫的动机是什么？当我们盼望泡沫的动机又是什么？还有，如果你认为没有泡沫你又有着怎样的用心？ 如果你认为房价太高了，面对现在昂贵的一切，请问你做过怎样的贡献？如果你认为现在的房价完全合理,请问你获得财富的方法是否社会群体同样可以取得？要评价一件事情，请放在开放的公平的环境中。 相信，你一定会找到答案！