沪康晓东讲助  9:29:43

康晓东老师谈房产公司SWOT分析法
【SWOT:优势、劣势、机会和威胁的总称】


一、万科（000002，SZ）
　　优势
　　1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优


势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
　　2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的


公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
　　3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充


裕的流动性和健康的负债状况。
　　4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长


。
　　5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。
　　劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可


能会影响其增长并增加土地购置成本。
　　机 会
　　1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
　　2、住宅产业化或将成为万科未来


核心竞争力的主要来源之一。
　　威 胁
　　绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。




二、保利地产（600048，


SH）
　　优 势
　　1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、


资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。
　　2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在


一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。
　　3、公


司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。
　　4、良好的执行力将保证公司高速发展。


　劣势　1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。
　　2、经营风格偏激进。
　　机 会
　　1、保


利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。
　　2、二、三线城市化进程提速。
　　威 胁
　　保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香

港（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。

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