住建部政策研究中心主任秦虹在 “2013全球华商(成都)地产论坛”上以《房地产企业金融创新的趋势与探索》为题进行了演讲。

在秦虹看来，中国房地产企业现在的金融创新已经是必然的趋势。随着资产沉淀量的上升商业地产挑战凸显，融资能力对房企来说将是一个重要考验。

在论坛上，记者获悉，目前资产证券化已被许多房企视为融资的一个重要途径。“商业地产资产证券化探索正逐渐升温。”据秦虹透露，目前已有多家房企酝酿通过资产证券化融资，部分甚至已向证监会报备。

房地产市场将走向多元化

“中国房地产企业现在的金融创新已经是必然的趋势。”秦虹表示，从行业发展的趋势来看，成熟房地产市场需要多元化，房地产行业的利润率趋降，中小房企贷款困难。

秦虹进一步解释称，目前中国的房地产投资规模已经足够大，中国已成为全球最大的房地产市场，也是全球新房建设最大的市场。在这样大的规模下，过去单一地靠间接融资，也就是靠银行贷款来支持房地产开发的金融格局是不可持续的，一定会走上多元化。此外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润下一步确实要趋降，在这种情形下，低成本融资对房企来说就显得尤为关键。

近年来，商业地产发展迅猛，这也导致商业地产对长期资金的需求加大。

据秦虹介绍，从2009年以来，商业地产开发增速明显高于住宅，商业地产对长期资金需求就更大，而银行贷款一般是短期的。没有长期的资金支撑，导致了商业地产主要以散售形式来实现开发投资的回笼。在这样一个模式下，商业地产的经营水平很难提高，另外，随着商业地产供应量的增大增多，过去那种很容易散售的模式也难再持续。

在退出渠道上的匮乏，将严重影响商业地产良性发展。在秦虹看来，商业地产的金融创新，一定意义上是商业地产发展的内在要求。

房地产金融创新的方向是什么?

“第一，就是扩大直接融资，关注直接融资;第二，在直接融资里面关注权益性的融资。”秦虹称，直接融资的创新总体上来看，主要包括以下几个方面：一是投资人逐渐增多，行业并购趋势加强，大量战略投资人参与房地产的直接投资;二是房地产信托成为缓解房企资金难题，尤其是中小房企资金之渴的“及时雨”。另外，人民币的房地产私募股权投资也成为房企融资的一个重要途径。

记者注意到，近期境外融资在地产领域亦备受瞩目。秦虹称，今年一季度中国房地产企业在境外融资总额就是去年的一半，增速明显。

此外，一些企业做了类资产证券化的积极探索，主要是借助信托或者是私募股权基金作为载体来增加资产管理的内涵，将商业地产，或者是商业地产的经营收益进行打包份额化。

商业地产资产证券化的趋势

资产证券化是以未来有可预计现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场上出售的融资方式。

当前，我国资产证券化业务主要包括三类：银监会监管的信贷资产证券化(MBS)、证监会监管的企业资产证券化(ABS)和银行间市场交易商协会主导的资产支付票据(ABN)。

2013年3月15日，证监会公布的《证券公司资产证券化业务管理规定》称，财产可以是企业应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施收益权等财产权利及商业物业等不动产。毫无疑问，这为商业物业所有者提供了一种新的融资模式，特别是拥有大量商业物业的房地产公司。

随后在5月中旬，海印股份[0.93% 资金 研报](000861，SZ)就发布公告称，拟以15家综合性商业物业的5年内经营收益权为基础，以资产证券化方式融资16亿元。

“商业地产资产的证券化，符合国内商业地产发展的需求和国际的观念，因为它可以持续地经营，有稳定的资产回报，与资产证券化的要求非常一致。”秦虹称。

在秦虹看来，资产证券化的发展，恰恰与某些机构投资者的投资诉求相吻合。目前，一些机构投资人追求的就是收益相对稳定，安全性比较高的投资性产品，而中国一些成熟的优质商业地产的发展，恰恰能够满足这些机构投资者对于未来投资的需求。此外，资产证券化也为高净人群追求稳定和安全投资提供了一条路径。

目前，商业地产证券化探索正在升温，并且受到了企业的高度关注。

秦虹称，随着地产整体开发量的增大，市场竞争的程度会越来越高，对开发企业来讲，资金成为决定生存发展的核心。房地产企业，无论是大还是小，都是投资型企业，而不是制造型企业。投资型企业最重要的就是两点，第一点抓机会，因为任何投资性的企业都是机会性投资，永远不可能像制造型企业那样流水线地生产;二是融资能力，有足够的融资能力才能够真正实现投资的目标。