4月19日，住建部政策研究中心主任秦虹在“2013年中国房地产百强企业研究成果华东发布会上”指出，此轮房地产成交量的上涨主要是自主性需求推动的，而下一步房地产政策调控的方向仍然是抑制投注机性需求。


     未来房地产企业面临着宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。因此，“直接融资一定是下一步金融改革其中的一个的大方向，需要开发企业的高度支持，是未来房地产发展新趋势的一个重要特点。”


自主性需求推动此轮上涨


住建部政策研究中心主任秦虹在近日发表“房地产行业政策趋势分析”的演讲时指出，此轮房地产成交量的上涨主要是自主性需求推动的。


据国家统计局发布的数据显示，一季度，全国商品房销售额13992亿元，同比增长61.3%，增速比上年全年加快51.3个百分点，上年同期为下降14.6%；其中住宅销售额增长69.0%。秦虹认为，今年全国商品房新成交量和销售有一个大幅度的增长，原因在于房地产市场的需求量大，而且需求的增长是不均衡的。


秦虹指出：“需求量大最主要的原因主要是刚需增长很快，2012年全国城市新增常驻人口仍然超过2100万，尽管这个数字环比变化不大，但总量比较高，年轻人集中在省会大城市特别明显；二是改善型需求仍然很旺，人们把住房改善和家庭私人财富积累的愿望交织在一起，因此这一轮房地产成交量的上涨主要是自主性需求推动的。秦虹认为，由于这几年限购、限贷政策在趋紧，和前几年相比投资性需求大幅度降低了。”


对于下一步的调控政策怎么看？秦虹指出：“下一步的调控政策还需解决房地产市场的最突出的问题。而最突出的问题并不是绝对短缺，而是不平衡、不协调、不可持续的问题。在调控方向上，坚持”两手一起抓“，一是有效的抑制投机性需求，另一方面满足城镇化快速发展的新增需求。”


在这样一个房地产市场和调控政策的大的发展背景下，秦虹给房地产企业指出了四条发展对策：做好趋势判断、稳健性投资、多元化发展和关注直接投资。


“过去十年房地产发展趋势是一致性的，而未来城市分化下机会是不均等的，因此房地产投资企业的选择是最重要的。”秦虹建议，房地产企业把握城市群作为主体功能形态的发展格局，依附于城市网络会有更大的发展机会。


有限的自主性需求需要企业采取谨慎的投资策略。秦虹分析称：“2010年以前的房地产投机性需求是无法估量的，当前政府对投机性需求的持续控制，市场上需求就变成以自主性需求为主，而自主性需求的市场容量是有限的。”她举例称：北京三月份二手房市场暴涨，四月份一定是下降的。另外，她认为，无论是类似万科这样的大企业还是其他小企业，都需要采取多元化战略规避风险。


房地产直接融资比重在扩大


秦虹还指出，房企应当关注直接融资。


“未来房地产企业面临着宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。房地产企业是资金密集的行业，离不开资金的支持，因此开发企业可持续发展是非常大的难题。传统的依赖银行贷款渠道没那么宽松的情况下，下一个维持企业发展的支撑点是直接融资。”


事实上，房地产企业也开始认识到了直接融资的重要性。“现在看到，在房地产企业资金来源里面，开发企业的自筹资金比例增加，表明了开发企业认识到直接融资对企业发展的重要性。同时，社会上的资金总量相对是比较宽松的，对企业的直接融资是有利的。”


“直接融资一定是下一步金融改革其中的一个的大方向，需要开发企业的高度支持，是未来房地产发展新趋势里面的一个重要特点。”秦虹表示。


高和资本董事长苏鑫在“商业地产进入下半场及商业地产金融的探索”演讲中表明，融资方式的变化是近年来房地产企业环境变化的最主要的表现。“受地产信贷紧缩政策影响，2012年，直接融资的占比快速上升，且占比增加的趋势还在扩大。”因此，未来要做大房地产就必须关注直接融资方式。


苏鑫指出，直接融资的具体的方式主要有：房地产信托、房地产基金和券商资管。“去年房地产信托余额为6800亿元，发展非常迅速，投资额比较大，但股权融资有一定的局限性；房地产基金刚刚发展起来三五年时间，我认为去年有1000亿2000亿元，好处是专业的机构占比55%；另外，券商资管也发展迅速。”


“关注直接融资，关注新的金融行业的细分领域的市场变化和投资需求。”苏鑫称，这将是未来房地产企业发展的蓝图。