股票、房子、保险，三个看似没有直接关联的概念，在孟晓苏眼里，是三弦和音。 　 曾是万里副总理1980年代秘书、1998年房改课题组组长、中国房地产开发集团前任董事长兼总裁、幸福人寿前董事长、现监事会主席，孟晓苏过往的经历，使他能站在一个更高更客观的立场上，看待中国房地产问题、中国股市涨跌和中国保险行业的创新发展。 　 如果说孟晓苏还有与众不同的地方，那就是他是著名经济学家厉以宁的学生。攻读硕士期间，同时拜入厉教授门下的还有两位同学，一位是现任国务院总理的李克强，一位是现任国家副主席的李源潮。1992年年初发表的邓小平南巡讲话，确立了中国特色社会主义市场经济的发展方向。当时厉以宁把李克强、李源潮、孟晓苏三位学生的硕士论文整理成一本书，定名为《走向繁荣的战略选择》。厉以宁写的后记题目是《改革是不可阻挡的趋势》。"如今23年过去，我们师生4人当年的预期都被证明是正确的，都已经变成国家的改革实践"。孟晓苏不无自豪地说。 　 在改革进入深水区后，曾经的创新理念逐步落到实处。在住房反向抵押保险试点即将推出之际，做"经天济地"事业的孟晓苏，接受了上海证券报的专访。 　 中国股市"十年一轮回" 　 

        上海证券报：股市涨跌有规律？ 　 

        孟晓苏：我不是股市专家，但很关注市场变化。股市走势离不开实体经济，对此我有自己坚定的看法。股市涨落有规律可循，股市和经济是密切相关的。一般人愿意猜测股市是牛市还是熊市，我更愿意称股市为"狗市"。 　 股市和经济的关系，可以比喻为狗和主人的关系。我把中国股市比喻成"狗市"，因为狗是跟着主人转，主人就是实体经济、是上市公司业绩。只有主人出去登山，股市才能跟着走高。否则，即便往前扔块骨头，狗吃完骨头还是要回到主人的脚下。脱离经济走势的股市，肯定上不去。 　 

        上海证券报：听说您对中国股市有个"十年一轮回"的观点？ 　 

        孟晓苏：股市处于经济链中最顶端。如果把经济看成是一株参天大树，股市就是大树树枝末端上盛开的花朵。整个经济出现问题，大树都有毛病，树枝都长不出来，花在哪开放？十年一个轮回是指股市八年低迷两年旺。 　 

       上海证券报：股市已经熊了这么长时间，按照您说的时间表，什么时候会有起色？ 　

       孟晓苏：那还得先看经济走势。 　 历史上中国经济从低谷期到高涨期要走四步，必须要迈四个台阶：第一步：政府加大投资，缓解经济萎缩；第二步：楼市率先启动，带动经济发展；第三步：需求拉动生产，企业再现生机；第四步：股市结束低迷，逐渐进入牛市。为什么一定是八年？因为经济不能越位上行，只能一个台阶一个台阶地往上走。中国经济从低谷期进入高涨期的四步走规律已经被实践验证，出现股市"八年低迷两年旺"现象的原因，是经济台阶还没有走到那一级。现在股市低谷徘徊刚过六年，得再等两年。非得现在这时进去，这两年还都得熬着。 　 现在我来详解我的"上台阶理论"。 　 第一步，政府加大投资缓解经济萎缩。当年，朱镕基总理面对东南亚金融危机时启动三万亿和温家宝总理2008年应对金融危机启动的四万亿投资，都有同样效果。因为经济在下行，都没更好的办法，民间都不投资，只有由政府投资刺激经济回暖。 　 第二步，楼市率先启动，拉动经济发展。1996年我就建议住房建设应作为新的经济增长点。1998年房改时，我是房改方案课题组的组长。上一轮用房改启动内需，一步步把经济带出低迷。 　 第三步，需求拉动生产，企业再现生机。房改启动了住房消费，从2004年起鼓励汽车进入家庭，又启动了另一个主导产业。在巨大内需的拉动下，制造业逐渐繁荣，实体经济全面向好。但2005年时出现了"中国经济好得不能再好，中国股市糟得不能再糟"的现象。因为这时还没有走到第四步台阶。 　 第四步才轮到股市走出低迷，逐渐进入牛市。上一轮，中国股市经历了1998年到2006年八年低迷后，2006年5月开始发力，进入牛市。2007年10月股市冲高到6124点。 　 我的"上台阶理论"是经过实践检验的理论。这次刚走到第二步台阶就停住了，不信你看为什么那么多制造企业都在"产能过剩"中挣扎？这说明楼市不充分启动，相关制造业的产品就卖不掉。 　 中国股市是从2008年高位盘整下行。从2008年开始计算到2016年是8年，现在才刚刚走了6年。本届政府淡化房价调控，把政策目标调整到"让全体人民住有所居"。这是正确的政策导向，给房地产市场回暖带来了期望，也为制造业逐渐走出低迷和股市两年后的走强打下基础。 　 现在实体经济尚处萎缩，想推升股市是好心，但规律如此，非人力可及。 　 房地产限购政策将悄然谢幕 　 

        上海证券报：您是中国房地产行业的元老，您认为限购政策会谢幕吗？ 　 

        孟晓苏：今年政府工作报告提出的目标是"让全体人民住有所居"，淡化了对房价的调控。接下来限购政策将黯然退场，楼市将慢慢恢复起来。现在正处于相持阶段。 　 上海证券报：此前您戏称房地产为国民经济的"旺夫婆娘"，能解释一下吗？ 　 

        孟晓苏：1998年房改之前，政府曾采取打压房地产的政策举措，结果出现了相关产业经济下滑，三角债前清后欠。彼时的房地产业地位还不是特别重要，全国上下也没有足够的基础设施建设来消耗钢筋、水泥等等的工业产出，于是在1995年到1996年出现了低水平的"产能过剩"，覆盖了诸多产业。1997年亚洲金融风暴来袭，全社会开始反思"打压房地产"的做法是否正确，并迅速转型发展内需。1996年，我最早提出把"住房建设作为国民经济新的增长点"。我从1996年担任由国家四个部委组成的房改课题组的组长，在1998年把"关于住房分配体制改革的建议"递交给了国务院。1998年7月3日，国务院颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革的序幕，随后拉动了中国消费结构转型、经济结构转型，推动工业结构转型进入"重化工时期"。到2000年后各项制造业、服务业逐渐走向兴旺，中国经济发展进入以住房、汽车、基础设施建设"最新三大件"作为主导产业，拉动国民经济持续快速增长的新阶段。 　 可以说，从那时起，中国国民经济找到了"旺夫婆娘"房地产业。这个"旺夫婆娘"持续拉动了中国经济十几年的快速发展，帮助了两届政府。但没料到这男人花心，总想休妻另娶。还有学者提出"婆娘绑架老公"的所谓"绑架论"，非要让离婚。结果使得国民经济产能全面过剩、经济下滑压力增大，到现在仍难以回转。事实证明还得靠"旺夫婆娘"管家过日子，房地产业在相当长时期内，都将继续是我国国民经济的主导产业。 　 

         上海证券报：您如何看待以前的房地产调控？ 　 

         孟晓苏："调控"一词本来在经济学上被称为"调节"，包括"市场调节"、"政府调节"和其他调节。对于政府调节或称"调控"，我赞成理性的调控而不赞成非理性的调控。本来我在1998年房改方案中就明确提出"市场建设商品房，政府提供廉租房"，但不知为何，后来的12年忽视了保障房建设，还设法用打压商品房价格来解决低收入居民的保障房，而忘记了提供保障房是政府职责。 　 为遏制房价上涨反而实行"紧缩银根、紧缩地根"的双紧方针，限制房屋产出。这明显是调反了。 　 再就是2004年出台土地新规一律招拍挂。土地管理者认为，从此政府再不用给老百姓建保障房了，所以原先法律规定对政策性土地的"协议出让"便被作为"违规"。从此地价飙升、地王频现成为一大景观，土地财政从几千亿急剧升到4万多亿，相当于地方财政税收的70%。 　 误以为降房价就是目标，把国民经济看成各个单体，不看到一个有机整体。有一个说法叫"调控要打蛇七寸"。的确，扼住房地产就掐住了中国龙的咽喉。狠命掐住脖子有什么后果？全身抽搐，随后昏迷。 严打主导产业使诸多相关产业陷入困境。2007年抑制内需使经济跌入谷底，金融海啸临头方猛醒，赶紧四万亿拉动；随后又开始一轮新的打压。如此折腾使十大振兴产业很快成了过剩重组产业，股市更是跌得惨不忍睹。总之，压抑住了国民经济的主导产业，就阻塞了主要内需和整个经济。 　 

         上海证券报：未来房地产市场发展的方向在哪里？ 　

         孟晓苏：别的房地产需求暂且不讲，如今"三个一亿人"的需求已经得到人们的认同。今年《政府工作报告》形象地讲到了"三个一亿人"：第一个"一亿人"是促进一亿农业转移人口落户城镇；第二个"一亿人"是改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村；第三个"一亿人"是引导约一亿人在中西部地区就近城镇化。 　 "三个一亿人"的市场判断没有错。但是除了保障房，还需要建设普通商品房和其他商品房。如，城镇棚户区拆旧建新，当然不能光建保障房，否则建设保障房的钱从哪里来？要么采取国外境外普遍的实施房地产税，要么就是由政府向企业卖地，用开发商品房的土地资金投资保障房。 　 土地财政已成为中国大多数地方政府财政收入的重要来源，这已是不争的事实。近日看到一份"土地财政依赖度"中，北京土地偿债总额第一，浙江依赖度第一。地方债务欠债总是要还的，不能总是借新还旧吧，那等于没还。还得靠卖地还债。 　 棚户区改造与单纯的保障房建设还不一样，一般棚户区都处在好地段，是城中的土地，要建商品房才能收回钱，给棚户区老百姓盖房子。 所以说"三个一亿人"是一个硬币两个面。不能说给老百姓盖保障房光靠中央政府印票子，还得依靠商品房市场的发展。 　 中国经济发展应坚持以需求为导向 　

        上海证券报：难道说房地产这单一支柱可以力挺经济吗？ 　 

        孟晓苏：当然不是，实际上是三个主导产业。"支柱产业"的说法实际上包含计划经济思维。我早在1996年写博士论文时，就没有称其为支柱产业，而是称其为主导产业。这是根据西方经济学中"主导产业演进理论"所提出的说法，在很多市场经济国家通用。可以把它形象称为"火车头理论"。 　 我认为，实现中国梦的主导产业应该包含三项内容：住房、汽车、城市基础设施建设，它们已经成为中国百姓最终消费的"最新三大件"。真正被中央经济工作会议定为最终消费的是四项，住房消费、汽车消费、服务消费和旅游消费。两种说法相互之间不矛盾。正因为主导产业的拉动三项内容，才使得整个工业结构实现了转型升级。 　 现在的基础设施建设还没有充分发挥作用。如，人们现在还愿意在大城市中心区工作，晚上住到城市周边。不能把人留住的城市基础设施，是没有充分发挥作用的。上海能把车牌卖成世界上最贵的铁皮，是因为整个城市发展缓慢造成的。 　 

        上海证券报：您如何看待互联网带来的颠覆性变化？ 　 

        孟晓苏：现在虚拟经济发展很快，有利于经济发展，也有利于提升上市公司的业绩和品质。但这部分的光鲜亮丽取代不了很多传统产能的过剩低迷，这些所谓传统产业其实正是十来年我国经济结构转型所推动起来的产业，是我们当饭吃的产业。这部分产业正期待着启动内需来消化产能。 　 要用发展的眼光看待产业的转型。中国正处于工业化中期即重化工时期，说中国经济协作就要转型到"后工业化社会"，那不符合实际。说主导产业是住房、汽车、基础设施建设，这个理论再往深里说就是消费经济学，而不是原来单纯的生产经济学。现在越来越强调消费拉动增长的理论，是居民消费的升级拉动了整个产业结构变化。 　 上海证券报：那什么是拉动内需的动能？ 　 

        孟晓苏：现在已经认识到"要增强内需拉动经济的主引擎作用"，对于闹不清什么是拉动经济的主引擎，这已进了一大步。但什么是拉动经济的主引擎的"内需"呢？认识还需要前进。我认为，什么时候重提房地产作为主导产业拉动经济，中国经济才能真正走出迷茫期，逐渐走向健康发展的轨道。 　 过多强调新产业、高新技术产业，但忘记了十八大提出的发展实体经济必须"强化需求导向"。没有以需求为导向，使得一些新型产业反而成为过剩产业，如光伏、风电等新能源。所以，中国经济发展应坚持以需求为导向。 　 

        上海证券报：现在环境污染严重，以基础设施建设为主导产业不是让污染更严重？ 　

        孟晓苏：搞经济必须懂经济，必须懂经济的宏观战略。 　 从发达国家的经济发展史看，高污染时期恰恰是它们的高发展时期，最好的东西和最坏的东西往往是相伴而生的。狄更斯在《双城记》的开头说："这是最好的年代，也是最糟的年代"。就像人一样，是年轻的时候好还是年老的时候好？年轻莽莽撞撞，但朝气蓬勃昂扬向上。等到年老时，人虽稳重文雅了，却没有什么发展活力。我们不能说中国目前浑身不是，哪儿都是毛病。其实，发达国家也从咱们这种年龄段过来的。我们不能试图超越发展的阶段，不能拔苗助长。中国目前处在的这种时期有什么不好？我们实现30多年经济的高增长。这是我的又一个经济发展理论，叫作"年龄段理论"。什么年龄段的人有什么样的需求。人在不同阶段的需要是不一样的，不能执意让儿童吃低糖少盐的老年食品，要相信年轻人一般不会得老年疾病。 　 上海证券报：您认为中国经济现在到了什么阶段？ 　 

        孟晓苏：我看中国现在是16、17岁的年轻人。因为房改刚经历了16、17年，老百姓住房的需求和汽车需求拉动着经济发展。这些新的需求刚刚形成十来年，拉动力至少还得有20年左右时间。我的"年龄段理论"其实就是国情理论。要正确认识中国的国情，根据国情研究中国的发展和中国所需要的创新，而不要靠超越阶段的想象。 　 金融创新需要耐心 　 

        上海证券报：您如何看待互联网金融？ 　 

        孟晓苏：这要打个问号。因为互联网金融如果要发展的话，将会突破很多现有的体制束缚。现在中国是否能够驾驭并走到这一步，还不知道。 　 十多年来我一直在引进金融产品并鼓励金融创新。但是，我在推动金融创新的时候，经常看到的是现实的创新能力非常差，接受能力非常弱。 　 1996年我们四位专家就引进了住房抵押贷款，但经历了三年才推动。因为银行不愿意贷给百姓，百姓也不愿意借款买房，既没有借贷方也没有需求方。当时的俞正声部长带着我们到银行行长会上去做工作，告诉他们不要担心抵押房产的居民不还贷款。后来银行才发现这是最好的资产。 　 

       上海证券报：您还提出过REITs。 　 

       孟晓苏：我2005年在中国引入REITs理念，到现在已经提了9年，从2007年提出用REITs化解地方债如今已经7年。现在地方债越积越多，还不去搞不动产证券化？只好继续慢慢说服吧。 　 不动产信托投资基金作为一种创新的金融工具，首先产生于20世纪60年代的美国。2000年后这种不动产证券化的信托投资基金开始进入亚洲包括香港市场，其操作过程就是把不动产的租赁收益提取出来，通过发行基金来持有，不仅要有相对稳定的收益率，而且要按期分红。这种基金单位俗称股票，还可以在股票市场交易，获取流通的便利。它把不动产租赁收益一步步变成资本品，这是一个堪称伟大的金融创新。 　 我建议，首先拿地方政府持有的廉租房和其他政府公共资产发行REITs，这是学习我国香港与国外的经验。香港发行的第一支REITs就是特区政府用所持有的居屋、公屋中的商业物业与停车场发行基金，把它们转为社会资金持有。美国还有拿监狱做REITs的，政府把监狱卖给基金后由政府交租金。这被称为"sale and lease back"。我们可以用地方政府公共资产包括政府补贴租金的廉租房做REITs，让保险资金、社保资金等社会资金来购买并进行上市交易，完全有可能实现6%-8%的年收益，这是中国化解地方债最好的金融工具。 　 拿廉租房做REITs的方案在2008年12月就被国务院列为金融创新之一，同意进行试点。如今成立试点领导小组好几年了。有人担心，今后像美国那样过度证券化闹出风险怎么办？其实我国连一支REITs还没有，连一口都没吃，他就发愁吃多了把人撑死怎么办。还是不懂国情。 　 许多创新我提得很早，后来发现提太早社会接受不了，接受一般得经历十年。现在开始明白REITs是缓解地方债的好办法。因为按照审计署的审计结果，18万亿地方债中，有1/4能还本付息，有1/2只能还息不能还本，另外1/4是本息全部能还。但这些地方债务几乎都形成道路、桥梁、水务、土地等不动产，都是优质资产，没有什么烂账，且有些资产还增值了。所以，这些资产几乎都可以证券化，何必只走卖地还债这一条路呢？有的地方财政官员跟我说，我们省里每年支付的利息都得8%以上，为什么不能转换成REITs去交租金呢？那样，原有债务化解就可以增强地方政府继续融资发展的能力。 　

       上海证券报：现在进展到哪一步了？ 　

       孟晓苏：现在条件慢慢成熟了。国家成立一个REITs领导小组，九个部委参与，但九龙治水不得其果，听说现在变成十一龙治水了，大家都说是好东西，就是出不了台。 　 有人问我，这么适合国情的金融产品为什么总是推不动？我后来发现是名字翻译坏了。当年我们把名字翻译成了"房地产信托投资基金"，那时是2008年在喜欢房地产时候，还说房地产是重要支柱产业。但2009年起领导不喜欢房地产了，见到它就烦，连上报都报不上去。大家恍然大悟，名字得改。我们商量改成了叫"租赁权益信托投资基金"，正好字头都一样，还可以叫"REITs"。这是中国人发明的一个英文词汇。 　

      上海证券报：还有这故事呢。 　

      孟晓苏：我早就断定，地方债是最好的发REITs的载体。因为REITs要有固定收益率，还得每年按期分红，这些地方债都能满足。而它要求免除公司税，以避免分红纳税成为双重纳税，这个要求在我国商业地产上目前难以做到。但对地方政府公共资产包括廉租房免税就容易做到。其中不少本来就需要政府补贴租金，非要征税就得让贫困租户多交租金，或者由地方政府多补贴租金，不免税就没有道理了。 　 REITs还有一个好处是当基金年限到期可以回购的时候，还会有资产增值收益，所以它可以吸引大量的稳健投资人进行投资。它是优质资产上市而且按期分红，还能帮助长期低迷的股市早日恢复活力。 　 最近，中信启航专项资产管理计划已启动发行规模逾50亿元人民币的房地产投资信托基金产品。能在中间环节交易环节上免税是不容易，但是在租金上还免不了税。有说这是REITs在中国突破第一支，我说这还不是。这只是无限接近了REITs，是打完了辽沈战役和淮海战役，有待全国的解放。REITs现在差临门一脚。 　 住房反向抵押贷款试点属于小众 　

        上海证券报：保监会正在制定"住房反向抵押贷款"相关办法，幸福人寿准备工作进展得如何？

 　   孟晓苏："住房反向抵押贷款"是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对投保人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给投保人，一直延续到投保人去世。 　 它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，投保人在获得给付金的同时，将继续获得房屋的居住权。当投保人去世后，相应的金融机构对房屋进行销售、拍卖，所得用来偿还贷款本息。 　 2013年9月国务院发布35号文《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出"开展老年人住房反向抵押养老保险试点"。还鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险，等等。"住房反向抵押保险"产品对中国社会应对老龄化将具有重大意义。 　 我在2003年就该问题曾起草报告递交给了当时的国务院主要领导人，当时他就已经做出了肯定的批复。后来拖了10年没有搞，原因是保险公司担心事情过多，而多数担心都是不必要的。 　 保险公司最大的担心是70年土地使用权问题。但2007年发布的《物权法》已经解决这一忧虑，法律明确"住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期"，这就不是70年，而是每到70年就自动续期，实际上是"永续无期"了。第二是担心是房价要跌。保险公司在过去十多年里老担心房价跌，结果却是房价年年上涨，当时价值几十万的房子现在变成几百上千万的价值。 　 有老人问，我入保后房屋价格上涨了怎么办，我们考虑将对房屋每三年一评估。房价上涨了，支付给老人的给付金要提高，原则上老人与保险公司分享增值价值。保险公司预分到了部分房产增值利益，相当于为老人的房价未来可能下跌买了份保险。老人房价哪怕未来有所下跌，也得由保险公司扛，不能让投保老人承担任何风险。 　 保险公司原先的第三个担心是中国的老人都要把房子传给子女，这是一个没有意义的担心。因为并不是中国所有老人都有子女，并不是所有老人都要把房子留给子女。这些人保险公司难道不应当为他们服务？非说要他们把房子传给子女，有道理吗？还有人说这种产品一定要转变老人观念，转变什么观念？我们根本不需要转变老人的观念。这种所谓老人都要把房子传子女和一定要转变老人观念等说法都是无稽之谈。 　 

        上海证券报：产品设计上不是针对大众的吧？ 　 

        孟晓苏：有人说这产品是大众产品，我则认为它是小众产品。 　 我们预期北京、上海房子未来若干年总还能继续增值一些，我们会把未来收益都考虑到产品设计中，这样让老人能够得到更多的给付金。目标客户是高房价地区、高潜质房屋和高素质老人。并不是所有老人都要买这个产品，并不是所有要买产品的老人，保险公司都会接受。这是一个市场行为，在试点过程中逐步摸索，经过一段时间的试点后，可以摸索出一些经验。 　 我已再三说明，这是一款金融产品，而不是国家政策。其实在这种产品被人们了解之前，许多老人已经采取了以房养老的多种办法，比如卖房养老，租房养老等。现在引进住房反向抵押保险是让有意愿的老人更多一种选择。因此，即使今后政府对这些老人入保提供一些减税免税或者补贴，它仍然是一种保险产品，所以不需要政府部门为此推销。 　 现在需要政府做的是，把房屋产权转让中的税费免除或降低，解决反向抵押保险的房产今后过户税收过重的问题。近几年对居民买卖房屋征收惩罚性的高税率，这很不利于投保老人，因为这些税款最终都是要从老人房产价值中出，高税率对老人不公平。老人是弱势群体，要帮助老人解决。特别是失独老人、无子女老人，应当把这部分税费给免除掉。